Как не потерять миллионы при покупке/продаже недвижимости свыше 1 млрд рублей
Представьте, что упускаете мелочь… и теряете 50 млн
Недавно ко мне обратился клиент, назовём его «Игорь» (имена скрыты в целях конфиденциальности). Он уже договорился о продаже своей элитной резиденции за 1,5 млрд рублей, но в последний момент выяснилось, что участок рядом с домом имел сервитут — особое право проезда для третьих лиц.
Этот нюанс не был отражён в документах покупателя, и при подписании договора разразился крупный конфликт: покупатель потребовал снизить цену на 50 млн, чтобы компенсировать неудобства и потенциальные риски. Сделка повисла на волоске.
Этот нюанс не был отражён в документах покупателя, и при подписании договора разразился крупный конфликт: покупатель потребовал снизить цену на 50 млн, чтобы компенсировать неудобства и потенциальные риски. Сделка повисла на волоске.
Игорь к счастью вовремя узнал обо мне: вместе мы оперативно «выправили» документацию, обосновали, почему цена остаётся рыночной. Сделка всё же состоялась, но ему пришлось потратить лишние нервы и деньги, исправляя ошибки прошлых консультантов.
Таких ловушек в сегменте элитной недвижимости (где сделки превышают 1 млрд рублей) куда больше, чем кажется. Расскажу о семи самых опасных — и о том, как их избежать.
Таких ловушек в сегменте элитной недвижимости (где сделки превышают 1 млрд рублей) куда больше, чем кажется. Расскажу о семи самых опасных — и о том, как их избежать.
1. Неполная юридическая проверка: скрытые обременения
🟥 В чём проблема
Сервитуты, залоги, аресты, судебные тяжбы — всё это может обнаружиться уже после заключения сделки. Для покупателя риск очевиден: можно вложить миллиард, а потом годами судиться, тратить миллионы на адвокатов и, возможно, даже столкнуться с признанием сделки недействительной.
Сервитуты, залоги, аресты, судебные тяжбы — всё это может обнаружиться уже после заключения сделки. Для покупателя риск очевиден: можно вложить миллиард, а потом годами судиться, тратить миллионы на адвокатов и, возможно, даже столкнуться с признанием сделки недействительной.
🟩 Как решить
• Полный due diligence до подписания соглашений. Проверка всех документов, выписок, реестров, историй предыдущих владельцев.
• Запросы в госорганы и нотариальные базы (в т.ч. по закрытым инсайдерским каналам через прямых друзей в ведомствах), чтобы исключить любые скрытые претензии третьих лиц.
Именно так мы работаем в Lobster Group: не пропускаем даже мелочи, которые могут вылиться в многомиллионные потери.
• Полный due diligence до подписания соглашений. Проверка всех документов, выписок, реестров, историй предыдущих владельцев.
• Запросы в госорганы и нотариальные базы (в т.ч. по закрытым инсайдерским каналам через прямых друзей в ведомствах), чтобы исключить любые скрытые претензии третьих лиц.
Именно так мы работаем в Lobster Group: не пропускаем даже мелочи, которые могут вылиться в многомиллионные потери.
2. Ошибки в налоговом структурировании сделки
🟥 В чём проблема
При суммах свыше 1 млрд каждая неправильная запятая в налоговых схемах может обернуться космическими суммами. Речь идёт не только о налоге на имущество, но и о доходах с продажи, о структуре владения (физлицо, офшорная компания, траст), о возможных льготах.
При суммах свыше 1 млрд каждая неправильная запятая в налоговых схемах может обернуться космическими суммами. Речь идёт не только о налоге на имущество, но и о доходах с продажи, о структуре владения (физлицо, офшорная компания, траст), о возможных льготах.
🟩 Как решить
• Делать комплексную налоговую экспертизу. Для каждого клиента мы подбираем законные схемы оптимизации: бывает выгоднее провести сделку через юрлицо, а иногда (при определённом статусе резидента) дешевле покупать на физлицо.
• Учитывать транзакционные налоги и сборы, которые могут составлять заметный процент, если вовремя не просчитать все варианты.
• Делать комплексную налоговую экспертизу. Для каждого клиента мы подбираем законные схемы оптимизации: бывает выгоднее провести сделку через юрлицо, а иногда (при определённом статусе резидента) дешевле покупать на физлицо.
• Учитывать транзакционные налоги и сборы, которые могут составлять заметный процент, если вовремя не просчитать все варианты.
3. Подмена или занижение стоимости в договоре: риск для репутации и кошелька
🟥 В чём проблема
В практике ещё встречаются ситуации, когда стороны пытаются «подстраховаться» и указывают в договоре сумму меньше реальной. Вроде бы кто-то хочет снизить налог, кто-то боится публичности. Но в случае такой «теневой» сделки:
1. Вы рискуете репутацией: при появлении разногласий недобросовестная сторона сможет оспорить ваш договор.
2. Это прямая дорога к проблемам с налоговыми органами и правоохранительными структурами.
В практике ещё встречаются ситуации, когда стороны пытаются «подстраховаться» и указывают в договоре сумму меньше реальной. Вроде бы кто-то хочет снизить налог, кто-то боится публичности. Но в случае такой «теневой» сделки:
1. Вы рискуете репутацией: при появлении разногласий недобросовестная сторона сможет оспорить ваш договор.
2. Это прямая дорога к проблемам с налоговыми органами и правоохранительными структурами.
🟩 Как решить
• Проявлять открытость в документах и работать с профессиональной командой, которая формирует полную и честную основу сделки. В элитном сегменте «серые» схемы — верный путь к судьбоносным ошибкам, которые могут стоить не только денег, но и деловой репутации. Если уж и идти на них, то только просчитав десятки возможных вариантов развития событий и упреждающе подготовившись ко всем сценариям
• Проявлять открытость в документах и работать с профессиональной командой, которая формирует полную и честную основу сделки. В элитном сегменте «серые» схемы — верный путь к судьбоносным ошибкам, которые могут стоить не только денег, но и деловой репутации. Если уж и идти на них, то только просчитав десятки возможных вариантов развития событий и упреждающе подготовившись ко всем сценариям
4. Недооценка стоимости при продажах (или завышение при покупках)
🟥 В чём проблема
• Продавец может недобрать десятки (или сотни) миллионов, если не проведена качественная оценка объекта с учётом свежих трендов и off-market сделок в том же районе.
• Покупатель может переплатить, купившись на «громкий бренд» застройщика, не понимая, что реальные рыночные цены уже упали или что внутренние характеристики объекта (коммуникации, земля, разрешительные документы) не соответствуют заявленной роскоши.
• Продавец может недобрать десятки (или сотни) миллионов, если не проведена качественная оценка объекта с учётом свежих трендов и off-market сделок в том же районе.
• Покупатель может переплатить, купившись на «громкий бренд» застройщика, не понимая, что реальные рыночные цены уже упали или что внутренние характеристики объекта (коммуникации, земля, разрешительные документы) не соответствуют заявленной роскоши.
🟩 Как решить
• Проводить не только официальную оценку, но и собирать аналитику по скрытому сегменту (объекты, проданные без публичных объявлений). Только так формируется объективная картина, которая убережёт и продавца, и покупателя от больших убытков.
• Проводить не только официальную оценку, но и собирать аналитику по скрытому сегменту (объекты, проданные без публичных объявлений). Только так формируется объективная картина, которая убережёт и продавца, и покупателя от больших убытков.
5. Игнорирование «off-market» возможностей
🟥 В чём проблема
Самые эксклюзивные резиденции и пентхаусы зачастую не выходят в широкую рекламу и в открытые площадки вроде Циана. Их владельцы предпочитают продавать объекты «по рукам», в закрытом кругу. Покупателю, который ищет безупречный вариант, важен доступ к таким off-market предложениям. Но без нужных связей это почти недостижимо.
Самые эксклюзивные резиденции и пентхаусы зачастую не выходят в широкую рекламу и в открытые площадки вроде Циана. Их владельцы предпочитают продавать объекты «по рукам», в закрытом кругу. Покупателю, который ищет безупречный вариант, важен доступ к таким off-market предложениям. Но без нужных связей это почти недостижимо.
🟩 Как решить
• Сотрудничать с теми, кто имеет доступ к «закрытой полке». Мой семейный офис держит обширную сеть частных контактов — девелоперов, собственников, брокеров. Мы заранее узнаём о готовящихся сделках и подбираем для клиентов действительно эксклюзивные варианты, которых нет на открытом рынке.
• Сотрудничать с теми, кто имеет доступ к «закрытой полке». Мой семейный офис держит обширную сеть частных контактов — девелоперов, собственников, брокеров. Мы заранее узнаём о готовящихся сделках и подбираем для клиентов действительно эксклюзивные варианты, которых нет на открытом рынке.
6. Непрозрачная схема владения объектом
🟥 В чём проблема
Некоторые особняки и апартаменты оформлены через сложные цепочки компаний или семейных фондов. Бывает, что реальные собственники скрыты за офшорными структурами. Если при покупке не распутать эту сеть, уже после сделки может выясниться, что кто-то из скрытых совладельцев не дал согласие на продажу или что объект обременён долгами «дочерних» компаний.
Некоторые особняки и апартаменты оформлены через сложные цепочки компаний или семейных фондов. Бывает, что реальные собственники скрыты за офшорными структурами. Если при покупке не распутать эту сеть, уже после сделки может выясниться, что кто-то из скрытых совладельцев не дал согласие на продажу или что объект обременён долгами «дочерних» компаний.
🟩 Как решить
• Требовать раскрытия бенефициаров и документов, подтверждающих полномочия.
• Проводить глубокую проверку (в том числе международную, если собственник иностранный), чтобы понимать, кто в итоге подписывает финальный договор.
• Требовать раскрытия бенефициаров и документов, подтверждающих полномочия.
• Проводить глубокую проверку (в том числе международную, если собственник иностранный), чтобы понимать, кто в итоге подписывает финальный договор.
7. Неверная оценка будущих затрат: содержание, ремонт, налоги
🟥 В чём проблема
Покупка резиденции за 1–2 млрд — это лишь начало: дорогие объекты требуют серьёзного бюджета на обслуживание. Крупная площадь, индивидуальные инженерные системы, садово-парковые зоны и бассейны — всё это может потребовать десятки миллионов ежегодно. Плюс налог на недвижимость в элитном сегменте может быть существенным.
Покупка резиденции за 1–2 млрд — это лишь начало: дорогие объекты требуют серьёзного бюджета на обслуживание. Крупная площадь, индивидуальные инженерные системы, садово-парковые зоны и бассейны — всё это может потребовать десятки миллионов ежегодно. Плюс налог на недвижимость в элитном сегменте может быть существенным.
🟩 Как решить
• На этапе сделки вместе с профессионалами расписать будущие статьи расходов.
• Организовать семейный офис или управляющую компанию, которая будет ежемесячно контролировать все затраты, ремонт, персонал, налоги, страховые взносы.
• Не забывать о корректном бюджетировании и резервировании средств на непредвиденные расходы (от капремонта до сезонных проблем с ландшафтом).
• На этапе сделки вместе с профессионалами расписать будущие статьи расходов.
• Организовать семейный офис или управляющую компанию, которая будет ежемесячно контролировать все затраты, ремонт, персонал, налоги, страховые взносы.
• Не забывать о корректном бюджетировании и резервировании средств на непредвиденные расходы (от капремонта до сезонных проблем с ландшафтом).
Как избежать всех ловушек: партнерство «под ключ» с Lobster Group
Один из моих клиентов недавно чуть было не потерял 100 млн, когда выяснилось, что земля под элитным особняком была оформлена по старым документам 1990-х годов и имела «серые» записи. К счастью, мы вовремя обнаружили этот факт, запросили дополнительную справку у муниципалитета и доказали юридическую чистоту объекта. Но представьте: если бы он пришёл к нам уже после подписания договора, весь удар лёг бы на его плечи — и сделка могла обернуться катастрофой.
Когда речь идёт об объектах стоимостью в миллиарды, здесь нет права на ошибку. Поэтому, если вы не хотите терять время, нервы и десятки миллионов на исправление чужих промахов, давайте проверим все документы и нюансы заранее.
Оставьте заявку на бесплатный аудит-аналитику вашей сделки в Lobster Group. Мы оценим риски и сориентируем, каким образом обезопасить себя на каждом шаге и подскажем насколько выбранная стратегия/объект объективно соответствуют вашим глубинным целям и запросам.
Оставьте заявку на бесплатный аудит-аналитику вашей сделки в Lobster Group. Мы оценим риски и сориентируем, каким образом обезопасить себя на каждом шаге и подскажем насколько выбранная стратегия/объект объективно соответствуют вашим глубинным целям и запросам.
Вкладывайте деньги в недвижимость осознанно и с полной защитой своих интересов — тогда элитные сделки станут надёжным способом сохранить и приумножить капитал, а не источником проблем.
С уважением,
Станислав Ришко («Стас Недвижка»),
Владелец семейного офиса и эксперт по элитной недвижимости.
С уважением,
Станислав Ришко («Стас Недвижка»),
Владелец семейного офиса и эксперт по элитной недвижимости.
Мы доступны для связи —
7 дней в неделю
Обратиться
